深圳現“史詩級土拍”:難言房價暴漲信號

在調控“高壓線”下,地價穩定運行仍將是接下來的市場主基調。

這兩天,深圳迎來了一場被媒體稱之為“史詩級”的住宅用地拍賣爭奪戰。在此次引發廣泛關注的拍賣會上,共有80余家房企參與競拍,而競拍者繳納的保證金,就超過1000億元。而此次推出的5宗住宅用地,幾乎全部都以最高價被競拍者“秒殺”。

面對開發商們拿地的空前熱情,廣大民眾擔心的是:這是不是房價上漲的信號?

事實上,進入今年以來,土地拍賣市場一直高燒不退。據市場研究機構的統計,截至今年5月30日,全國熱點城市土地市場普遍出現了持續高位運行的態勢,其中50大重點城市賣地金額高達1.51萬億元,同比上升幅度達8.5%。其中,賣地金額最多的是杭州,高達1129億元。而國家統計局公布的數據,似乎更能反映土地拍賣市場的長期增長趨勢:2018年全國土地使用權出讓收入65096億元,同比增長25%,創下歷史新高。

具體來說,深圳之所以會出現土地拍賣過程中的火爆現象,主要原因還在于住宅用地的短期稀缺所致。在今年前5個月,深圳共成功出讓9宗地塊,其中1宗為商業用地、8宗為工業用地,而住宅用地卻一塊都沒有。更讓開發商擔憂的是,深圳2018年至2035年預期只有40%的商品房用地供應,可謂供不應求。

值得注意的是,一些地方政府在住宅用地上的“饑渴營銷”,并不是個別現象。在經濟下行壓力增大、地方財政面臨減收但又要增支的情況下,充分運用土地財政的功效無疑是最佳途徑。

一些地方政府為了獲得更高的土地出讓金,會限制甚至減少住宅用地供應面積和占全部供地比重。從實際情況來看,許多地方住宅供地計劃經常處于沒有完成的狀態,“捂地”“惜地”問題突出。這也是長期以來我國樓市價格居高不下的重要根源之一。

地價與房價的關系,通常被形象地比喻為面粉和面包。如果面粉貴了,面包自然也便宜不了。但只根據深圳一地的情況,來判斷未來的房價將會繼續增長甚至暴漲,那顯然又證據不足。

雖然全國的土地出讓金規模繼續膨脹,但也存在著明顯的區域差別。市場研究機構的數據表明,2018年全國50大城市平均樓面價同比下調了13.3%,這也是多年來首次出現土地價格明顯下調。此外,在部分城市住宅用地拍賣火爆的同時,許多城市卻出現了土地流拍的現象,僅2018年住宅土地流標就高達1585宗。

更為重要的是,樓市調控的閘門并沒有放開。堅持“房住不炒”的調控原則,各地防止房價過快上漲依然是主基調。

據統計,今年1-5月期間全國樓市調控政策達205次,比創紀錄的2018年同比增加近30%,樓市仍在嚴厲的控制之中。而在蘇州、合肥等土拍熱點城市也相繼發布調控政策,土地市場熱度上升勢頭暫緩。在調控“高壓線”下,地價穩定運行仍是接下來的市場主基調。

需要特別提出的是,各地應進一步加大住宅用地的供給量,尤其應該通過有序供應的方式起到穩定預期的作用。住宅用地的閥門不僅應該常開,而且要通過規劃方式建立一種有序的、能夠預期的土地供應模式,突出土地規劃的科學性和嚴肅性,確保住宅供地在規劃期內足額、及時地入市,以此打消市場主體的顧慮。

只有這樣,我國的住宅用地市場才能進入健康發展的軌道,房價穩定的目標才能順利實現。

責任編輯:張琴

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